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Mietschulden und Energieschulden: wenn Wohnung oder Strom auf dem Spiel stehen
Stand: 4. September 2026. § 569 BGB und § 19 StromGVV geprüft.
von Rechtsanwalt Thomas Scuric
Von allen Schulden sind diese beiden die gefährlichsten, weil sie nicht das Konto treffen, sondern die Wohnung. Bei der Miete darf fristlos gekündigt werden, wenn zwei Monatsmieten offen sind. Danach gibt es eine Schonfrist von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage: Wer in dieser Zeit alles nachzahlt, macht die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Beim Strom braucht der Grundversorger einen Rückstand von mindestens 100 Euro, eine Androhung vier Wochen vorher und eine erneute Ankündigung acht Werktage vor dem Termin (§ 19 StromGVV). Fehlt einer dieser Schritte, ist die Sperre unzulässig.
Ein Inkassobüro kann Sie nicht auf die Straße setzen, ein Vermieter kann es. Deshalb haben Miete und Energie in jeder vernünftigen Reihenfolge Vorrang vor allen anderen Schulden. Diese Seite zeigt, welche Fristen dabei laufen und an welcher Stelle sich noch etwas machen lässt.
Mietschulden: die gefährlichste Schuldenart
Wann fristlos gekündigt werden darf
Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand sind, oder wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum auf zwei volle Monatsmieten summiert hat. Die Kündigung kommt dann ohne Frist.
Die Schonfrist: zwei Monate
Es gibt einen zweiten Anlauf, und er ist großzügiger, als die meisten denken. Zahlen Sie den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Auch das Jobcenter oder das Sozialamt kann die Schulden übernehmen, in der Regel als Darlehen. Eine solche Zusage genügt, wenn sie den Vermieter rechtzeitig erreicht.
Das funktioniert nur einmal in zwei Jahren. Wer die Schonfrist schon einmal genutzt hat, kann sich innerhalb von zwei Jahren nicht erneut darauf berufen.
Der Haken, den kaum jemand kennt
Und hier wird es unangenehm: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Die meisten Vermieter kündigen vorsorglich zusätzlich ordentlich, also mit Frist. Diese zweite Kündigung bleibt trotz vollständiger Nachzahlung wirksam.
Sie müssen dann trotzdem ausziehen, nur später. Deshalb genügt Zahlen allein oft nicht, und deshalb lohnt es sich, das Kündigungsschreiben ansehen zu lassen, bevor man das ganze Geld zusammenkratzt.
Was zuerst zu tun ist
Mietrückstand hat in unserer Reihenfolge immer Vorrang. Wir klären, welche Kündigungen ausgesprochen wurden, prüfen ihre Wirksamkeit, sehen die Nebenkostenabrechnungen durch und sprechen mit dem Vermieter, solange das noch etwas bewirkt. Der beste Zeitpunkt dafür ist vor der Räumungsklage, nicht danach.
Strom und Gas: die Voraussetzungen für eine Sperre sind eng
Eine Sperrandrohung ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund zu handeln. Der Versorger darf nicht einfach abschalten.
Was der Grundversorger einhalten muss
In der Grundversorgung gilt § 19 StromGVV, für Gas die entsprechende Regelung der GasGVV. Erforderlich sind:
| Ein Rückstand von mindestens | 100 Euro |
| Androhung der Sperre | vier Wochen vorher |
| Erneute Ankündigung des Termins | acht Werktage vorher |
Fehlt einer dieser Schritte, ist die Sperre unzulässig. Das lohnt sich nachzurechnen, denn Fristen werden in der Praxis regelmäßig nicht eingehalten.
Verhältnismäßigkeit
Die Sperre muss außerdem verhältnismäßig sein. Leben Kinder, kranke oder alte Menschen im Haushalt, wiegt das schwer. Auch eine ernsthaft angebotene Ratenzahlung spricht gegen die Sperre; der Versorger muss eine solche Vereinbarung in der Grundversorgung prüfen.
Was Sie sofort tun können
| Ratenzahlung anbieten | Schriftlich, mit einem Betrag, den Sie wirklich halten können. Eine geplatzte Rate ist schlimmer als ein niedrigeres Angebot. |
| Darlehen beantragen | Beim Jobcenter oder Sozialamt gibt es Darlehen für Energieschulden. |
| Die Abrechnung prüfen | Nicht jeder Rückstand stimmt. Geschätzte Verbräuche sind häufig zu hoch angesetzt, und eine korrigierte Jahresabrechnung bringt den Rückstand manchmal unter die 100-Euro-Grenze. |
Ist bereits gesperrt, muss der Versorger nach Zahlung oder Vereinbarung unverzüglich wieder anschließen.
Was im Insolvenzverfahren mit beidem geschieht
Hier gilt eine Unterscheidung, die im Alltag den Unterschied macht: Alte Rückstände und laufende Zahlungen werden getrennt behandelt.
| Rückstände von vor dem Antrag | Werden Insolvenzforderungen und am Ende von der Restschuldbefreiung erfasst. Der Vermieter oder Versorger darf sie nicht mehr als Druckmittel einsetzen. |
| Laufende Miete und Abschläge | Zahlen Sie weiter, ganz normal. Sie gehören nicht ins Verfahren. |
Für das Mietverhältnis kommt eine Schutzvorschrift hinzu: Nach § 112 InsO darf der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Eröffnungsantrag nicht mehr wegen Zahlungsverzugs kündigen, der vor diesem Antrag entstanden ist. Wer also rechtzeitig den Antrag stellt, entzieht dem Rückstand als Kündigungsgrund die Grundlage.
Das ist ein Zeitargument, kein Zauberspruch. Der Schutz greift ab dem Eröffnungsantrag. Eine Kündigung, die vorher wirksam ausgesprochen wurde, beseitigt er nicht. Wer eine Räumungsklage im Briefkasten hat, sollte deshalb am selben Tag anrufen und nicht erst Unterlagen sortieren.
Die Reihenfolge, wenn das Geld nicht für alles reicht
Wenn mehrere Forderungen gleichzeitig drücken, entscheidet die Reihenfolge über den Alltag. Sie lautet:
| 1. Miete | Die Wohnung ist die Grundlage von allem anderen. |
| 2. Energie und Wasser | Ohne Strom keine Arbeit, kein Kühlschrank, keine Heizung. |
| 3. Der Weg zur Arbeit | Fahrkarte oder Auto, wenn Sie es beruflich brauchen. |
| 4. Alles Übrige | Konsumschulden, Ratenkäufe, Inkassoforderungen. Die machen Lärm, aber sie nehmen Ihnen nichts weg, was Sie zum Leben brauchen. |
Wer den Lautesten zahlt, zahlt selten den Wichtigsten. Wie sich das im Einzelnen ordnen lässt, steht auf der Seite Ich habe Schulden, was jetzt?
Häufige Fragen
Ab wann darf mir wegen Mietschulden fristlos gekündigt werden?
Wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand sind, oder wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum auf zwei volle Monatsmieten summiert hat. Die Kündigung kommt dann ohne Frist.
Kann ich die Kündigung durch Nachzahlung noch abwenden?
Die fristlose Kündigung ja: Zahlen Sie den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird sie nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Das geht allerdings nur einmal in zwei Jahren. Und Vorsicht: Wenn der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt hat, bleibt diese Kündigung trotz Zahlung wirksam.
Übernimmt das Jobcenter Mietschulden?
Das ist möglich, in der Regel als Darlehen, wenn dadurch Wohnungslosigkeit vermieden wird. Der Antrag sollte so früh wie möglich gestellt werden, denn die Zusage muss den Vermieter innerhalb der Schonfrist erreichen.
Wann darf mir der Stromversorger den Strom abstellen?
In der Grundversorgung nur bei einem Rückstand von mindestens 100 Euro, nach Androhung vier Wochen vorher und einer erneuten Ankündigung acht Werktage vor dem Termin (§ 19 StromGVV). Fehlt einer dieser Schritte, ist die Sperre unzulässig. Zusätzlich muss sie verhältnismäßig sein, was etwa bei kleinen Kindern oder kranken Menschen im Haushalt gegen die Sperre spricht.
Der Strom ist schon abgestellt. Was jetzt?
Nach Zahlung oder einer Vereinbarung über die Zahlung muss der Versorger unverzüglich wieder anschließen. Prüfen Sie parallel die Abrechnung, denn geschätzte Verbräuche sind häufig zu hoch angesetzt.
Was passiert mit Miet- und Stromschulden im Insolvenzverfahren?
Rückstände aus der Zeit vor dem Antrag werden Insolvenzforderungen und am Ende von der Restschuldbefreiung erfasst. Die laufende Miete und die laufenden Abschläge zahlen Sie weiter. Beim Mietverhältnis kommt § 112 InsO hinzu: Nach dem Eröffnungsantrag darf der Vermieter nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der vor diesem Antrag entstanden ist.
Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
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